【中信證券明明：2022年保障性租賃住房將拉動地產投資3%，全年地產投資保持正增長概率較大】中信證券明明債券研究團隊指出，穩增長訴求下房地產需要軟着陸。2022年增量房地產投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。1、房地產軟着陸的最大邏輯就是穩增長，這也是今年經濟工作的核心定調。第一，房地產信用風險的傳染性較強，08年金融危機就是一個典型的例子，防範信用風險關係到經濟全局。第二，土地財政收入目前仍是地方政府不可或缺的收入來源，關係到地方財政能否在穩增長中發力。從上述角度出發，商品房銷售不能下行過快，房地產企業的經營也需要回到正常的軌道。2、地產托底政策開始見效，最壞的時候即將過去。11月房企資金來源的兩年平均增速較上月已有顯著改善，上升2.6pcts至4.4%，現金流壓力得到較好的緩解。另一方面，商品房銷售也出現了見底的跡象，11月商品房銷售額兩年平均增速為-0.4%，降幅較10月收窄1.7pcts。從近期的一系列政策信號和落地效果來看，房地產市場，無論是銷售還是投資的環比低點已經來到，最壞的時候即將過去，今年環比改善是大概率事件。今年地產投資保持正增長的可能性較大。3、保障性租賃住房將為房地產市場提供新的增量，助力房地產軟着陸。根據住建部消息，「十四五」期間40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套。據估算，「十四五」期間，全國的保障性租賃住房增量可能在800-900萬套。若按套均面積50平估算，對應的新增建築面積或在4-4.5億平左右，新增開發投資在1.7-1.9萬億左右。按25%落到2022年計算，2022年增量房地產投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。