房地合一重購退稅優惠 有無實際居住列查核重點

(中央社記者張璦台北2024年07月18日電)民眾換屋
自住可享房地合一稅重購抵、退稅,財政部台北國稅
局表示,所謂自住,除須設籍、無出租等,「實際居
住事實」也列為實務查核關鍵,過去曾有個案因用水
資料註記為「空戶」,又提不出其他有力的自住證
明,最終核定補稅新台幣百萬元。

為防杜投資客炒作不動產歪風,針對短期交易,房
地合一稅最高稅率達45%,民眾可能因工作、家庭等
因素而有換屋需求,為減輕其換購自住房地的租稅負
擔,所得稅法規定,個人出售適用房地合一新制的自
住房地,並另重購自住房地,可享重購退稅優惠。

財政部台北國稅局說明,個人換屋申請適用房地合
一稅自住房地重購租稅優惠,必須同時符合3大條
件。首先,出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間
在2年以內;第二,出售與重購的房屋均無出租、供
營業或執行業務使用;第三,個人或其配偶、未成年
子女於出售及購買的房屋辦理戶籍登記並居住。

台北國稅局官員強調,有關自住房地的認定,不只
要符合設籍及無出租等規定外,有無「實際居住事
實」,也是相當重要的實務查核重點。

台北國稅局官員舉例說明,甲君於108年6月20日以
1400萬元取得A屋,並於112年6月20日以1900萬元出
售A屋,再於同年月30日以3200萬元重購B屋。

甲君在同年7月10日申報112年個人房屋土地交易所
得稅時,列報重購自住房地扣抵稅額,經台北國稅局
查核後發現,甲君雖於109年7月5日將戶籍遷入A屋,
但甲君持有A屋期間的用水資料是註記「空戶」,也
就是沒有申請用水,顯示無居住事實。

同時,甲君無法提供足以證明具有自住事實的相關
證明文件,因此台北國稅局認定甲君持有A屋期間無
實際居住使用,與房地合一稅的自住房地規定不符,
否准認列重購自住房地扣抵稅額,並適用房地合一稅
率35%,須補徵稅額146.3萬元。

台北國稅局官員進一步表示,先前有實際居住事實
相當薄弱的個案,針對水、電用量極低的理由,是天
天去健身房洗澡,晚上很晚回家也不太需要用電等;
除了水電資料,國稅局也會根據不同面向綜合判斷有
無實際居住,以維護租稅公平。

此外,台北國稅局官員提醒,民眾經核准適用房地
合一重購優惠,應注意重購的新房地,在5年內不能
改作其他用途或再行移轉,若被查獲,國稅局將追繳
原扣抵或退還的稅額。
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