7/31，中國最大民營房地產開發商碧桂園表示，預計公司 2023 H1 淨虧損達 -450 ~ -550 億元人民幣，主要源於房市需求持續低迷，今年 1 ~ 7 月公司銷售金額，分別較 2022 年、 2021 年同期下跌了 -35%、 -61%。
8/10，碧桂園證實由於近期銷售額與再融資環境惡化，面臨階段性流動性壓力，未能如期償付兩項國際債券共計 2250 萬美元的票息，現已進入 30 日的償付寬限期。
中國下半年的房市需求放緩超出預期，逐步造成繼恆大後的新一輪房企流動性緊縮，此因素是否成為下半年投資和經濟復甦的重大變數，更多分析關注本週將發佈的 中國房市快報。
MM 研究員
過去一週在碧桂園爆發債務危機後，市場避險情緒升溫，上證指數和滬深 300 分別下滑 -2.77% 和 -3.12% ，同步拖累台股下滑 -3.54%。
碧桂園作為中國最大的民營房地產開發商（按銷售額計算），於今年 7 月公佈了 2023H1 的財務預測，管理層表示他們低估了房地產市場的低迷，上半年淨虧損將高達 -450 ~ -550 億元人民幣，與去年同期 19.1 億元的盈利形成鮮明對比，主要由於房地產行業銷售下行帶來的毛利率下降及物業項目減值增加，例如 7 月的百大房企實現的銷售金額明顯月減 -33.5% 和年減 -33.1%，金額創近年新低，反映居民收入緊縮的情況下，買房意願更進一步惡化，導致碧桂園正面臨階段性的流動性壓力，未能如期償付兩檔國際債券共計 2250 萬美元的票息。
本次碧桂園風暴反應中國的房市問題仍未解決，但是否為恆大 2.0？我們觀察與恆大的差異有兩點：
- 第一是「債務對於其他金融機構的影響性」，恆大在 2021 年 12 月違約時 ，共有 200 億美元左右的未償到期債務，此次碧桂園從 9 月起截至 2024 年初，總共約有 100 多億的中期到期債務，相比恆大當時小許多；
- 第二是「政府態度」，恆大即使在出現暴雷之時，中國政府仍保持著三條紅線的規定，但此次政府已然在面對國內經濟不景氣之時，放軟壓抑房市的堅持，兩會後逐漸改口要修復房企資產負債表且不提房住不炒，我們預期後續政府將比恆大當時有更多介入，以防止擴散成不可控事件。
放大到行業與總經視角看，今年以來，中國商品房需求雖一度於 Q1 出現反彈，卻在下半年陡然滑落，開發商銷售增速恐面臨進一步放緩風險，以碧桂園為代表的房企資金鏈問題浮出水面，房企投資拿地、建案開工及竣工等環節修復進度不確定性上升，則成為本次主要衝擊。
從下圖也可看出截至 2022 年底碧桂園所持有的土地規劃狀況，其中市場擔心最糟糕的「債務違約」情境發生後可能再次導致多地房屋出現爛尾，可以觀察「已獲預售證且已預售」的土地項目，約 41.5%，佔有著不小的數目，因此投資人需留意後續政府對於下半年壁桂園，甚至碧桂園以外房企的融資的表態。
更多分析關注將於本週將發佈的 中國房市快報 ，我們將有更完整的解讀。
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