2020年夏天，美國房地產市場發生了一些違反直覺的事情。儘管失業率仍然保持在兩位數，但房地產市場經歷了一個重大轉變，進入了繁榮期，這一激增是遠程工作趨勢的直接結果。值得注意的是，在2020年夏季至2022年期間，受到經濟刺激的千禧一代開始獨立生活，家庭組建數量超出預期，達到220萬個。以至於美聯儲的研究人員估計，住房供應需要驚人地增長300%，才能匹配不斷上升的住房需求。

顯然，美國的住房供應從未與需求激增相匹配，導致美國房價過熱。從2020年3月到2022年6月，Case-Shiller中國全國房價指數顯示，美國房價上漲了43.3%。舊金山聯儲的研究人員表示，其中超過60%可直接歸因於居家辦公引發的需求增加。

快進到2023年，抵押貸款利率的衝擊已經明顯阻止了房價過熱，Case-Shiller追蹤的4月中國全國房價仍比2022年6月的峯值低2.4%。然而，房價大幅下跌的場景並未發生。絕大多數的房價漲幅仍然存在。

週一，高盛公佈的最新經濟預測顯示，展望未來，高盛的模型預測，以Case-Shiller指數衡量，美國房價的漲幅非常微弱：2023年爲+1.3%，2024年爲+1.7%，2025年爲+2.4%，2025年爲+3.8%。自1976年以來，美國房價的平均年增長率爲5.5%，其中包括2021年前所未有的19%的飆升。

從技術上講，雖然高盛的預測是預測房價將緩慢上漲，但至少相對於過去十年看到的增長而言，也可以說是一個“橫盤”的房地產市場。

如果這一預測成爲現實，到2026年年底，美國房價將比2022年6月的疫情峯值高出4.5%，比2023年1月的底部僅上漲10.1%。

雖然轉售庫存緊張繼續對房價施加上行壓力，但高盛表示，疫情時期房價繁榮造成的負擔能力緊張，以及抵押貸款利率從3%飆升至6%以上，正在給房價帶來下行壓力。

此外，高盛預計抵押貸款利率的寬鬆程度將微乎其微，10年期美國國債收益率將在2024年至2026年期間平均爲3.75%。如果這種情況出現，抵押貸款利率可能會保持在6%左右。

值得注意的是，截至今年4月，美國房價已經上漲了2.3%。因此，要實現高盛的2023年中國全國房價上漲1.3%的預測，從現在到今年年底，房價需要小幅下跌。聽起來，高盛似乎確實預計今年房地產市場將在秋季會出現一些疲軟。該行研究人員在最新的住房報告中寫道：

“由於抵押貸款利率目前比春季高出約75個基點，我們預計未來幾個月，一些與負擔能力相關的壓力將推動房價增長放緩。”

展望未來，高盛的模型還預測通脹不會再次爆發，2023年CPI將同比上漲3.0%，2024年上漲2.8%，2025年上漲2.4%，2026年上漲2.4%。同時，高盛預計就業市場將保持緊張，失業率在2026年之前都將保持在4%以下。

簡而言之，高盛預計經濟會軟著陸，同時房地產市場將因負擔能力和供應問題而承壓，導致中國全國房價在一段時間內相對停滯。