週二，歐洲央行在其發佈的最新《金融穩定報告》中警告，歐元區的商業地產公司正遭受鉅額虧損的打擊，其中一些公司將難以支撐其債務，它們的債務已經高於2008年金融危機前的水平。

根據該央行的說法，商業地產行業的損失源於融資成本大幅上升、商業地產價值下跌、租金收入下降，以及對建築能效的擔憂日益加劇。這些損失將對銀行的資產負債表彈性產生“後果”。

歐洲央行表示，商業地產領域出現的壓力跡象“有可能顯著放大不利情況”，並將在更廣泛的金融體系中“造成鉅額損失”。商業地產佔歐元區所有銀行貸款的10%。

歐洲央行在其一年兩次發佈的報告中指出，歐洲大型商業地產公司的平均債務已經超過其收入的10倍，“接近或高於全球金融危機前的水平”。完整的評估報告將於週三出爐，但歐洲央行提前一天公佈了其對商業地產的擔憂。

歐元區大型商業地產公司的平均債務已經超過其收入的10倍，“接近或超過全球金融危機前的水平”，歐洲央行在其每年兩次的金融穩定性審查中表示。完整的審查報告將於週三發佈，但歐洲央行提前一天公佈了對商業地產的擔憂。

歐元區大型商業地產公司的槓桿攀升

歐洲央行加息對該行業造成了嚴重衝擊。歐元區信貸登記數據顯示，與去年利率上升之前相比，目前在該地區購買商業地產資產的融資成本提高了2.6個百分點。目前，歐洲央行的基準存款利率爲4%，遠高於緊縮週期開始前的負0.5%。

歐洲央行表示，借貸成本的上升將對負債最多的公司構成再融資挑戰，並指出評級機構穆迪分析公司在2023年3月期間已下調了40%歐洲商業地產公司的評級或展望。

這一問題在芬蘭、愛爾蘭、希臘和波羅的海國家最爲突出。在這些國家，商業地產公司獲得的貸款中超過90%是浮動利率貸款，或將在未來兩年內到期。相比之下，荷蘭和德國的這一比例分別爲30%和40%。

歐洲央行警告稱：“建立在疫情前長期低利率基礎上的盈利和商業模式，在中期內可能變得不可行。”與2022年同期相比，今年上半年歐元區商業地產的交易數量下降了47%。

歐洲央行表示，預計發放給蒙受虧損的房地產借款人的貸款比例預計將翻倍至26%。但它警告稱，如果該行業的營業額下降五分之一，並且收緊的融資條件持續兩年，那麼這一比例可能上升至全部貸款的一半。 

歐洲央行稱，隨著這些公司的收益下降和商業房地產價格下調，債務水平可能會進一步惡化。

隨著居家辦公和在線零售的崛起，辦公室和商店的需求下降，給商業地產業主的租金收入帶來了壓力，而老舊和低質量的建築租金下降幅度更大，因爲租戶更加關注建築的能效。

歐元區上市商業地產公司的市值與資產賬面價值之比已從110%降至不到70%，這表明投資者在過去兩年對商業地產很悲觀。

歐元區上市商業地產公司的市值已大幅縮水

歐洲的住宅房地產行業面臨著類似的挑戰。但歐洲央行表示，強勁的勞動力市場有助於將抵押貸款違約率保持在低位，而住房短缺和建築成本上升爲其價格提供了支撐。