商業地產內部不斷蔓延的腐爛就像一條貫穿全球經濟的黑暗裂縫。儘管股市出現反彈，投資者也預期幾十年來最快的加息潮會消退，但房地產市場的問題仍將持續數年。

在廉價債務推動下的長期購買狂潮之後，業主和貸款人正在努力應對疫情後人們工作、購物和生活方式和地點的變化。與此同時，更高的利率使得購買或再融資房屋的成本更高。一個轉折點即將到來：根據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的數據，僅在美國，今年和明年就有大約1.4萬億美元的商業房地產貸款到期。其他地區的估計要低一些。當最後期限到來時，面臨大筆本金支付的業主可能更願意違約，而不是再次借款來支付賬單。

包括黑石集團（Blackstone）、Brookfield和太平洋投資管理公司（Pimco）在內的主要機構所有者已經選擇停止支付一些建築物的款項，因爲它們的現金和資源有更好的用途。“壓力很大”，“人們不會輕易放棄資產，除非他們看不到任何希望，而且他們意識到自己已經資不償失”，紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人Harold Bordwin說。該公司專門從事不良房地產的重新談判。

交易的數量正在急劇下降，而當交易發生時，價格的下降也是明顯的。數據分析公司Green Street的數據顯示，在美國，寫字樓回報率一直低於亞洲和歐洲，自2022年3月美聯儲開始加息以來，機構級寫字樓的價值下降了27%，公寓樓價格下跌了21%，購物中心價格下跌了18%。保德信金融（Prudential Financial Inc.）旗下的PGIM Real Estate預計，在觸底之前，歐洲寫字樓價格預計將下跌逾25%，亞太地區將下跌近13%。

PGIM分析師所稱的價值觀“大重置”可能會極其緩慢。2008年金融危機後，美國寫字樓價格花了6年時間才復甦，儘管那次復甦主要集中在住宅房地產領域。世邦魏理仕集團（CBRE Group Inc.）全球首席經濟學家Richard Barkham表示：“我們認爲這一次需要10年時間。”

凱投宏觀（Capital Economics）的一項預測顯示，隨著辦公空間需求減弱，至少到2040年，美國辦公樓不太可能恢復到疫情前的峯值水平。到2025年底，美國房地產價值預計將從峯值下跌35%，並且還需要15年或更長時間才能恢復。

經濟學家Kiran Raichura寫道，最終，業主將不得不承擔這些成本，因此，辦公樓業主未來的道路註定是艱難的。摩根士丹利資本國際Real Assets週四在一份報告中說，截至3月底，約有180億美元的辦公樓被視爲不良資產，估計有近430億美元的辦公樓面臨違約風險。

根據Kastle Systems的數據，辦公室使用率僅爲疫情前的一半左右。據經紀公司Savills報道，舊金山和亞特蘭大等城市的可出租面積已攀升至30%。

商業地產的困境將令已經受到今年地區性銀行危機影響的金融體系雪上加霜。隨著經濟衰退的加深，它將對一些城市產生變革性的影響，因爲它們要應對空置的建築和較低的財產稅收入。問題在於，商業地產的調整是否會大到足以破壞整體經濟的穩定。

倫敦PGIM Real Estate投資研究董事總經理Peter Hayes表示，每個城市都有不同的故事。它們都被不同的局部衝擊改變了。最終的結果是，投資者不得不更多地考慮地理因素。債務困境已經從洛杉磯蔓延到瑞典和韓國。