房地產本來是對利率最敏感的行業。現在，儘管美聯儲加息已經到了需要放慢腳步的階段，房地產仍在重拾勢頭，或將推動通脹進一步走高。未來美聯儲或許不得不繼續加息，並保持較長時間的高利率。

近來美國房地產市場顯現出反彈跡象：新房銷售激增、房價上漲、各路買家競相出價。但是，價格上浮意味著住房成本的提高，更說明美聯儲抗通脹之路變得更加複雜了。

過去一年半里，美國抵押貸款利率翻了一番多，房地產的復甦卻比預期來得更快。

一方面，享受到了疫情超低利率的房東們現在並不願意脫手賣房。另一方面，剛剛工作的年輕人們受到強勁的工資增長和充足的家庭儲蓄的鼓舞，對於首次購房躍躍欲試。供不應求的現狀進一步拉高了房價。

儘管美聯儲的一系列加息導致了信貸條件收緊，但來自年輕人購房的壓力正在推動需求上升。美聯儲主席鮑威爾在6月的新聞發佈會上說，現在美國房地產已經觸底，或將略微回升。

復甦的跡象

種種跡象表明美國房地產正在回暖。

美國住房建築商協會的數據顯示，在過去六個月裏，新房的潛在買家流量幾乎翻了一番。根據中國全國房地產經紀人協會的數據，每個賣家現在平均收到3.3個報價，高於截至12月的2.2。5月份的新房銷售量躍升了12.2%，而房價現在已經連續三個月攀升。

經濟學家預計，如果要將通脹降至2%的目標，住房CPI年率將需要下降到接近3.3%。截至5月，租房CPI年率爲8.7%，而購房CPI年率爲8%。阿波羅全球管理公司的首席經濟學家Torsten Sløk評論道：

“如果住房現在真的在上演復甦，那麼我們也許低估了美聯儲需要採取的行動，包括加息的幅度。”

雖然住房通脹數據有所降溫，但復甦的苗頭加劇了美聯儲對未來的擔憂。

美聯儲理事鮑曼（Michelle Bowman）在5月底說，房價“止跌”對美聯儲打擊通脹有影響。而美聯儲理事沃勒（Christopher Waller）同樣警告說，住房反彈會挫傷民衆情緒，擔心期待已久的租金下降不會持續多久。

適得其反的後果

倘若美聯儲進一步加息應對房地產回暖，長期來看，加劇收緊的信貸條件可能會帶來惡果。

一方面，信貸收緊加大了開發商的壓力，間接減少兩三年後準備施工的建築地供應，推高可用地價格，從而使供給側問題惡化。另一方面，加息的作用是通過使購房更加昂貴來減緩住房市場，從而減緩需求。但它們也使建房更加昂貴，從而抑制供應，推動未來的房價上漲。

Zillow的高級經濟學家Jeff Tucker說：

“較高的利率往往會抑制新的建築，並壓制新的住房供應增長。因此，試圖用緊縮的貨幣政策來對抗住房通脹的長期影響真的會適得其反。”

加上由於二手房變少，目前美國新房在房屋銷售中佔較大份額，造成上述風險日益嚴重。

另外，美國房市也出現了一些警告信號。如美國住房建築商協會的首席經濟學家Rob Dietz說，一般新房只會佔市場庫存的10%至15%，但現在這個數字到了大約三分之一。

同樣值得注意的是美國建築師協會的數據。5月，專注於建築多戶住宅的房地產建築公司收入跌到兩年來的最低水平。不過，這也可能是因爲今年在建公寓完工後出現的自然放緩，所以現在討論長期供應問題的影響還爲時過早。

無論如何，收緊信貸是美聯儲目前解決住房通脹的唯一工具。倘若長期而言事與願違，美聯儲鬆開“剎車”，那麼通脹又將失控，並帶來一系列經濟衝擊。屆時，面對這種兩難局面，美聯儲可能會優先解決迫在眉睫的挑戰。

對於投資者而言，正如阿波羅公司的Sløk所說的：

“市場應該意識到，至少利率將在更長時間內保持較高的水平。”