根據中國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，儘管返工人數有所增加，但上季度末美國寫字樓空置率仍創下13.1%的歷史新高，超過了2022年的創紀錄高點，當時每季度的寫字樓空置率都超過12%，而在疫情爆發前的兩年裏，這一指標一直保持在9.5%左右。

NAR將再創紀錄的寫字樓空置率歸因於混合工作模式，這種辦公方式允許人們在家裏和辦公室之間分配時間，從而留下大量空置空間。

據NAR稱，寫字樓租戶降低了人均使用面積，與去年同期相比，第二季度的可用空間增加了1.02億平方英尺。

由於許多公司出於成本考慮而搬遷，作爲科技中心的大都市地區引領了寫字樓空置率的增長。排名最高的是舊金山、休斯頓和達拉斯沃斯堡，季度空置率分別爲18.85%、18.64%和17.93%。

與此同時，商業房地產其他領域的空置物業也在擴張，從而影響了租金增長。

在多戶住宅領域，第二季度空置率從去年同期的5.3%升至6.9%。這是因爲儘管有跡象表明需求下降，但過去一年供應量增長了22%。隨著更多房產可供新租戶使用，租金增幅降至1.1%

工業部門的空置率攀升至4.7%，而零售部門的空置率保持不變，爲4.2%，是所有行業中最低的。

NAR還指出，對銀行業動盪的擔憂尚未對嚴重依賴地區貸款機構的商業房地產產生重大影響。目前，借貸每週都在增加，而拖欠率仍低於1%。

然而，NAR表示，預計未來幾個月情況將進一步惡化，銀行貸款的任何縮減都可能對商業房地產領域產生重大影響。

寫字樓價格降幅可能高達42%

美國主要城市金融區中心半空的寫字樓預計將受到混合工作模式、信貸緊縮和利率上升的多重打擊。《紐約》雜誌最近報道了曼哈頓的大型寫字樓業主正在尋求拆除現在價值較低的建築物。 

根據麥肯錫全球研究所6月初的一份報告，受影響最嚴重的城市對寫字樓的需求可能比2019年的水平下降多達38%。該報告還預計，在溫和的情況下，2023年寫字樓價格預計平均下降約26%，但在嚴重的情況下，寫字樓價格將平均下降42%。

由艾倫·託德（Alan Todd）領導的美國銀行全球研究人員還表示，寫字樓行業的壓力可能會“蔓延”到其他房地產類型，包括酒店和零售業，從而使再融資變得更加困難。

“例如，在某種程度上，航空成本仍然居高不下，航班取消仍然是一個常見問題，或者企業緊縮開支限制了出差開支，我們認爲這對酒店收入來說是一個不利因素，酒店收入可能會隨著公衆旅行的能力或意願而大幅波動”，託德的團隊在每週的客戶報告中寫道。

商業房地產的痛苦纔剛開始？

儘管美聯儲已將利率提高約500個基點至5%-5.25%，但由於美國經濟強勁，股市在2023年仍大幅走高。FactSet的數據顯示，截至週一，道瓊斯股票房地產投資信託指數同比上漲3.1%。

然而，摩根士丹利分析師表示，在新冠疫情和美聯儲爲打擊通脹激進加息後，商業房地產價格一直在走低，且大部分痛苦似乎仍將到來。

5月份公寓樓、寫字樓和零售中心的價格較峯值水平低約8%-14%（見圖表），好於摩根士丹利的初步估計（藍線）。

但羅納德·卡姆登（Ronald Kamden）領導的摩根士丹利房地產投資信託基金研究團隊表示，對業主來說最糟糕的情況似乎尚未到來。該團隊重申，到2024年底，所有商業地產類型的價格將從高峯下降27.4%至低谷。

摩根士丹利的數據顯示，相比之下，大約15年前的全球金融危機期間，房價下跌了34.9%，但隨後一段時間，房價在疫情期間上漲了近150%。

該團隊在週一的客戶報告中寫道，商業房地產的整體價格一直在下跌，但隨著交易活動和不良銷售的增加，郊區和中央商務區的零售、工業和辦公物業價格的大部分預期跌幅還有待兌現。