美國房價在去年短暫下跌後再次上漲，使美聯儲遏制通脹的努力複雜化，並引發了有關政策制定者還需要加息多少的問題。

儘管在美聯儲的刺激下，借貸成本迅速上升，但全美各地的住房需求仍在繼續超過供應。經濟學家和美聯儲官員表示，儘管物價壓力緩解的跡象讓一些政策制定者開始考慮結束緊縮政策，但如果強勁的房地產市場導致通脹降溫進展放緩，他們最終可能不得不進一步加息或在更長時間內維持利率不變。

樓市復甦恐加劇通脹粘性

Apollo Global Management首席經濟學家Torsten Slok表示，“如果樓市開始出現更有意義的復甦，那將增加通脹更具粘性的風險。真正的風險是，從市場的角度來看，美聯儲可能必須加大剎車力度”。

在週三爲期兩天的政策會議後，美聯儲預計將利率上調25個基點，將基準利率目標上調至5.25%-5.5%的區間。美聯儲官員6月份發佈的預測顯示，他們中的大多數人預計年底前至少還會加息一次。

通脹在去年夏天飆升至40年高點後正在降溫，截至6月份，CPI年率爲3%，是一年前的三分之一。但事實證明，剔除波動較大的食品和能源價格的所謂核心通脹指標更爲頑固，令人擔心物價漲幅可能需要一段時間才能降至美聯儲2%的目標。

住房成本約佔核心CPI籃子的40%，是這場鬥爭的重要組成部分。

負責計算CPI的美國勞工統計局主要通過租金成本來衡量住房，包括租房者每月支付的費用，以及房主如果將類似的地方租出去將支付的估計費用。隨著時間的推移，房價的上漲可能會推高租金，因爲房東將出售房產所能獲得的收益考慮在內。

由於租金通常每年更新一次，因此房價和租金的變化會滯後地滲透到官方通脹指標中。去年的房價下跌，再加上租金成本的降溫，現在正在推動住房通脹的下降並降低整體通脹增速。

但房價的回升可能會減緩這一進程，並可能導致明年更加持續的通脹。

“樓市甚至看起來可能已經觸底”，達拉斯聯儲主席洛根本月稍早在紐約的一次會議上表示。“雖然由於租金的下降，住房通脹可能會在短期內繼續放緩，但房價的反彈將給未來的通脹帶來上行風險”。

庫存緊張推動房價反彈

房價反彈的一個關鍵驅動因素是住房供應嚴重短缺。全美地產經紀商協會的數據顯示，上月有108萬套待售房屋，爲有紀錄以來的最低6月份庫存。

庫存低的部分原因是，許多在疫情早期鎖定較低抵押貸款利率的房主不願通過掛牌出售房屋來放棄抵押貸款。住房短缺抑制了二手房銷售，6月份二手房銷售跌至5個月低點。但這也推高了房價，因爲買家需要爭奪市場上有限的房屋。

Redfin的數據顯示，截至7月16日的四周內，房屋銷售價格中位數爲38.25萬美元，較上年同期上漲2%。一些城市的房價漲幅更大，密爾沃基上漲了12%，邁阿密上漲了10%，辛辛那提上漲了9.5%。

花旗集團經濟學家克拉克（Veronica Clark）表示，“高利率對房地產的拖累似乎已經過去了”。“我認爲，這是一個教訓，因爲我們還沒有把經濟活動放緩到足以使潛在的通脹率回到接近2%的水平”。

邁阿密地區的房地產經紀人羅德里格斯（Andres Rodriguez）表示，抵押貸款利率的上升已經讓房地產市場的熱度有所下降，但由於家庭人數的增加和新工作的增加，買房“剛需”仍然穩定。

他表示，最受歡迎的房屋每套仍有近10份報價，不過較兩年前常見的20多份報價有所下降。羅德里格斯稱，“儘管利率上升了這麼多，但我們的需求還是非常高”。

經濟增長或勞動力市場的突然下滑可能會抑制這種需求，使房地產市場和整體通脹降溫。政策制定者也可能從租金價格中得到一些幫助，租金價格在過去一年中一直持平或下降，這是衡量通脹指標中生活成本的主要方式。

全美住宅建築商協會首席經濟學家迪茨（Robert Dietz）稱，目前在建的新租賃單元約有100萬套，這可能有助於降低租金，並在一定程度上抵消房價上漲帶來的通脹上行壓力。

“壞消息是，美聯儲確實無法控制住房供應”，迪茨說。