美國7月份CPI報告顯示，核心CPI創兩年半來最小連續漲幅。在抑制通脹的過程中，這是一個受歡迎的消息，但彭博分析師卡爾·史密斯認爲，還有一個更好的消息深藏在報告中。

根據數據，住房成本上漲佔CPI漲幅的90%，這對通脹前景來說是一個絕佳的好消息。衆所周知，該類別的數據已經過時，而且很可能已經在下降，這使得本就溫和的通脹數據實際上可能更加溫和。

要想了解住房成本對CPI的影響，首先要了解什麼是住房成本以及如何衡量這些成本。

勞工統計局通過查看實際租金和業主等值租金的變化來計算這一指標（約佔消費者物價指數的三分之一）。其中第二部分本質上是基於調查的評估，即詢問房主認爲他們可以通過出租房屋獲得多少收入。

這一切意味著，前瞻性的指標纔是CPI數據的驅動因素。如今房東對新租約的租金要求已經在下降。由於大多數租戶的租約都是一年或兩年，因此這一下降需要一段時間才能對數據產生影響。

舊金山聯儲最近的一份報告顯示，住房成本通脹在4月份左右達到頂峯，同比增幅爲10%左右。報告稱，隨著越來越多的租約週轉，這一指標將在今年剩餘時間和2024年繼續下降，並在明年5月份達到零。事實上，來自私人部門的更及時的數據，如公寓租賃網站Apartment List，已經顯示租金同比下降。

無可否認，這對經濟來說是個好消息，因爲這意味著美聯儲可能不需要再次加息來使通脹率回落至2%的目標，即目前水平的一半左右。如果不再加息，經濟就更有可能避免一場導致數百萬美國人失業的破壞性衰退。Bloomberg Economics目前就認爲美聯儲下個月將得以避免加息。

然而，有兩個重要的注意事項需要考慮。首先，儘管通脹有所放緩，但從食品、汽車到住房等商品價格仍然居高不下。中國全國房地產經紀人協會週四表示，截至6月30日，其季度購房者負擔能力指數跌至歷史新低。其次，對未來租金將下降的預期在很大程度上是由更多的供應上線推動的。多戶住宅開工量較疫情前的約60萬套猛增至近100萬套，創歷史新高。但實際完工進度遠遠落後，可能是因爲開發商認爲借貸成本太高，完成項目無法盈利。

從這個意義上說，抑制通脹的關鍵也許是降低利率，至少對開發商來說是這樣，因爲這可能意味著更多的住房供應。除此之外，經濟學家們早就知道，紐約和舊金山等地的天價租金不僅是強勁就業市場的產物，也是限制性建築政策的產物，這些政策使得房地產商難以通過建築更經濟適用的房子來增加供應。項目各個階段需要的許可和批準令人眼花繚亂，也並讓事情變得更難。因此，開發商面臨的諸多障礙往往意味著，只有建造豪華公寓對他們來說纔有經濟意義。

當局也許可以在明尼阿波利斯-聖保羅找到前進道路的模式。據外媒報道，雙城是第一個整體通脹率降至2%以下的主要地區。明尼阿波利斯-聖保羅在2019年有效廢除單戶住宅分區法後，通過促進供應來抑制租金上漲。整個地區的房地產商都爭相建造複式公寓。因此，自2017年以來，明尼阿波利斯的租金僅上漲了1%。

因此，抑制通脹的關鍵也許不是經濟衰退和令人窒息的利率，而是更明智的政府和貨幣政策。史密斯認爲，在高層管理上，美聯儲絕對應該放慢甚至停止加息，並讓已經發生的租金下降通過數據體現出來，而不是等看到實際數據後才決定不採取行動。在地方管理上，政府應推動在不擾亂社區結構的情況下增加住房供應的方法。如此雙管齊下將爲美國製造強勁、低通脹的經濟。