有“新美聯儲通訊社”之稱的著名記者Nick Timiraos發文稱， 今年通脹下降進程停滯並未影響美聯儲最終降息的計劃。這是因爲美聯儲預計住房成本的放緩最終將把通脹率拉近2%的目標。但問題是：美聯儲已經等待了一年半，住房成本的放緩卻仍然沒有到來。這種放緩可能只是被推遲了，但一些分析人士擔心，由於房地產市場的動態變化，這種放緩的情況不會發生。如果是這樣，將大大削弱降息的理由。

近年來，住房成本在美國的通脹中扮演了重要角色，因爲它的成本上漲了如此之多，而且比重如此之大。它佔了消費者價格指數（CPI）的三分之一，佔了個人消費支出價格指數（PCE）的六分之一左右，而PCE是美聯儲首選的通脹指標。

從理論上講，住房通脹放緩是可以預測的。政府統計人員不使用房價來計算通脹，因爲房屋在一定程度上是一種投資。相反，他們使用月租金來計算租戶租用房屋或公寓的費用，以及房主在理論上租用自己房屋的費用。

市場租金（新籤租約的租金）三年前飆升，反映出疫情釋放出的對更多空間的不同尋常的需求、強勁的收入增長以及可供出租或購買的房屋庫存處於歷史低位。CoreLogic的數據顯示，2022年單戶住宅租金上漲了14%。但今年2月份，租金同比增幅放緩至3.4%，反映出新公寓供應帶來的競爭加劇，以及經通脹調整後的收入增長乏力。根據Zillow的數據，公寓租金也出現了類似的下降。

然而，由於每年只有一小部分租約被轉手，市場租金的變化反映在通脹中是滯後的。考慮到這一滯後性，美聯儲官員、華爾街投資者和私營部門經濟學家預計，根據市場租金已經發生的情況，自2022年底以來，住房通脹將放緩。

住房通脹確實從一年前8.2%的峯值有所放緩，但3月份僅降至5.6%，“這比幾乎所有人預期的都要慢得多，”德克薩斯州馬德拉住宅公司（Madera residential）的住宅策略主管傑伊·帕森斯（Jay Parsons）說。美國勞工部定於週三公佈4月份CPI數據。

住房市場有助於解釋爲什麼核心通脹（不包括波動較大的食品和能源價格）最近幾個月停滯不前，而不是持續降溫。3月份核心PCE通脹率爲2.8%，低於2022年的5.6%，但與去年12月相比並沒有低多少。芝加哥聯儲主席古爾斯比上月接受採訪時表示，樓市“並未表現出我們預期的那樣”。“我仍然認爲它會降溫，但如果它不是這樣，我們將很難將通脹率帶回2%。”

爲了理解其中的原因，我們將核心通脹分爲三個不同的籃子：商品、住房和非住房服務。爲了達到2%的通脹率，美聯儲並不需要所有這些指標都達到2%。在疫情之前的十年裏，核心通脹率略低於2%，這是因爲商品通脹率約爲-1%，住房通脹率爲2.5%至3.5%，非住房服務通脹率略高於2%。

去年通脹放緩的主要原因是商品價格回到了疫情前的趨勢。要使通脹率回到2%，非住房服務通脹率必須從目前的3.5%降至3%以下，住房通脹率必須從5.8%降至3.5%左右。

如果通脹繼續走高，美聯儲官員可能會將利率維持在目前的水平，即20年來的最高水平，直到他們看到更具體的證據表明經濟正在放緩。

許多經濟學家仍然認爲，住房通脹反映出兩年前開始的新租賃放緩只是時間問題。但這可能需要比預期更長的時間，因爲越來越多的租房者在高抵押貸款利率的影響下選擇續簽租約，而不是買房。這可能會延長新籤租約帶來的較低租金在整體通脹中體現出來的時間。

彭博經濟研究所和彼得森國際經濟研究所的經濟學家大衛·威爾科克斯（David Wilcox）說：“我仍然認爲‘支票’在郵寄中，但不幸的是，‘支票’到達的時間比我預期的要長。我只是認爲，除了這些低租金最終體現在官方價格指數上之外，沒有別的結果。”

通脹停滯加劇了人們的擔憂，即美聯儲可能不得不冒著衰退的風險削弱勞動力市場，以完成降低通脹的“最後一英里”。但如果房價等價格反映的是幾年前而不是現在的經濟狀況，那麼這可能就沒有必要了。

研究公司Inflation Insights的創始人謝里夫（Omair Sharif）舉例說，汽車保險成本或醫院服務價格的上漲分別反映了兩年前汽車價格和醫院工資的大幅上漲。“這是‘最後的滯後’的故事，而不是‘最後一英里’的故事，”他說。

一些人懷疑房地產是否會像預期的那樣有助於降低通脹。租金往往對工資和收入很敏感，只要工資和收入穩步增長，租金可能就不會放緩那麼多。市場租金放緩的一個關鍵原因是，該行業正在增加創紀錄數量的新公寓供應。不過，一些行業高管表示，由於移民增加以及就業和工資的穩定增長，這些供應正在迅速被吸收。帕森斯說：“過去六個月，尤其是多戶型住宅的需求再次加速增長，這讓人感到意外。”

總部位於休斯頓的Camden Property Trust擁有5.8萬套公寓，其租戶搬出去買房的比例已降至9%，爲該公司30年曆史上的最低水平，低於傳統的15%至18%的搬離率。可以肯定的是，Camden的租金增長率從2022年創紀錄的13%降至去年的3%，預計今年將不到1%。

“大多數人認爲，整個陽光地帶的租金增長都會大幅下滑，”Camden的首席執行官裏克·坎波（Ric Campo）說。“但現在的情況是，需求比大多數人預期的要多得多。”