億萬富翁巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）堅信房地產市場只需再過一段時間就會反彈，但他旗下100億美元的喜達屋房地產收入信託基金（Starwood Real Estate Income Trust，簡稱SREIT）的許多投資者並不這麼認爲，他們希望現在就收回資金。

喜達屋資本集團（Starwood Capital Group）首席執行官不願在低迷時期出售房地產，而投資者則不願資金被套牢，兩者之間的緊張關係在週四達到了臨界點。SREIT因此採取了激進措施，進一步收緊對投資者撤資能力的限制，以保持流動性並避免資產出售。

隨著贖回請求不斷增加，截至4月底，SREIT的可用流動性僅爲7.52億美元，該基金採取行動的時間已經不多了。根據週四的文件，SREIT將把單月贖回上限設在資產淨值（4月份約爲3300萬美元）的0.33%，單季上限設在1%。此前，該基金單月提取上限爲資產淨值的2%，單季上限爲5%。喜達屋預計該措施將持續6至12個月，並將在實施期間削減管理費。

63歲的斯特恩利希特在一封電子郵件聲明中表示：“這是一個非常艱難的決定，但在我們30年的歷史中，我們曾經歷過六次重大經濟衰退，我們相信我們爲所有股東做出了最好的決定......我們預計房地產市場正在觸底，並將從現在開始繼續改善，因此進一步槓桿化或出售資產以滿足贖回請求將對所有投資者產生負面影響。”

SREIT收緊投資者贖回限制是商業地產困境遠未結束的最新跡象。4月份的一項房地產價值衡量指標（美聯儲開始快速加息之前）較2022年3月的峯值下跌了21%。

房地產業主的應對措施是尋求貸款延期或拼湊其他流動性計劃，這在房地產領域是一項歷史悠久的策略，被稱爲“延續和假裝”（extend and pretend）。但最近降息預期的回落意味著，像斯特恩利希特這樣的投資者不得不爲行業劇本寫下新的篇章。

彭博行業研究分析師傑夫·朗鮑姆（Jeff Langbaum）表示：“今年他們對利率下降的預測是錯誤的。這影響了他們的流動性狀況，希望最終他們會正確。”

與此同時，痛苦還在繼續蔓延。以商業房地產債務爲支撐的頂級債券的投資者自金融危機以來首次遭遇損失。洛杉磯的一位業主以比十年前低45%的價格出售了該市第三高的辦公樓。

美聯儲加息週期讓房地產市場陷入困境

就SREIT而言，情況更加惡化，因爲更高的利率爲投資者提供了新的選擇，讓他們能夠以流動性更強的資產賺取類似的收益，從而降低了房地產的吸引力。不過，喜達屋表示，80%的投資者從未贖回過，遏制資金外流的舉措將有助於使現有股東的價值最大化。

Robert A. Stanger & Co.首席執行官凱文·甘農（Kevin Gannon）表示，限制贖回是比在市場不景氣時強制出售資產更好的選擇，而降低費用有助於使管理層的利益與投資者的利益保持一致。他表示，SREIT的競爭對手也可能會採取類似的行動。

“成爲第一個這樣做的人很難，”甘農說。“但這合乎邏輯。投資者獲得流動性的速度會慢一點。”

斯特恩利希特對房地產市場的低迷並不陌生。他於1991年創立了喜達屋資本公司（Starwood Capital），在儲蓄和貸款危機之後收購了大幅折價的公寓，並將該公司打造爲擁有約1150億美元資產的房地產巨頭。

SREIT是較新的一隻基金，於2018年推出，當時黑石集團（Blackstone Inc.）和KKR & Co.也推出了一系列類似產品，旨在讓散戶投資者通過非交易工具投資商業地產。在隨後的低利率時期，這些信託基金成爲搶購倉庫、公寓和拉斯維加斯酒店等房地產的大型投資機構 。

2022年中期，隨著美聯儲轉向激進加息，房地產的週期發生了逆轉。SREIT及其競爭對手面臨越來越多的贖回請求，迫使這些公司實施贖回限制並出售資產以創造流動性。

SREIT的競爭對手黑石房地產收入信託（Blackstone Real Estate Income Trust，BREIT）也在面臨壓力時轉向出售資產，甚至與加州大學達成了一項投資協議。BREIT從2022年底開始強制規定贖回上限爲2%，但在3月份表示，贖回限制已經放鬆，降至這一關鍵門檻以下。

SREIT也在2022年10月迎來了一個轉折點，當時它的贖回上限超過了2%的門檻。所有贖回請求都得到了滿足，但一個月後，該基金出現了一些沒有得到滿足的請求。

去年年底，當美聯儲似乎準備降息時，贖回壓力有所緩解。2023年12月，股東要求贖回3.14億美元，低於當年1月7.15億美元的峯值。但隨著經濟的蓬勃發展，政策制定者開始警告稱，降息可能不會像之前預測的那麼快發生，這使房地產的前景變得複雜。

這促使投資者不斷撤資。今年前四個月，SREIT支付了7億多美元，大量動用了信貸額度。截至4月底，其可用流動資金爲7.52億美元，包括現金、信貸和房地產證券。由於降息前景不明朗，該基金決定限制贖回，等待“更晴朗的天空”。

斯特恩利希特和SREIT首席執行官肖恩哈里斯（Sean Harris）在致股東的一封信中表示：“目前市場有大量的‘幹火藥’可用於購買房地產，但由於買賣價差仍然過高（這是市場運轉不正常的跡象），因此大部分資金仍處於觀望狀態。”幹火藥是指基金手頭上已承諾但未分配的現金儲備或流動資產的數量。