投資者希望從商業房地產基金中撤資的困境已成爲主流。

巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）旗下價值100億美元的喜達屋房地產收益信託基金（Starwood Real Estate Income Trust）等大牌房地產基金因限制投資者從過去十年間在富裕階層中大受歡迎的小衆基金中撤資而備受關注。

但是，因基金設置門檻而感到沮喪的並不僅僅是那些手握數百萬美元的投資者。主流基金的資金外流和贖回隊伍也在不斷增加。

Meketa公司高級副總裁、房地產顧問斯科特·梅納德（Scott Maynard）說：“很多投資者都想退出，但分配的資金卻很少。”在我們開始看到交易量回升之前，我們將看到贖回排隊的情況。"

根據知情人士的說法，排隊現象已影響到商業地產行業基準“Odyssey”基金約95%的成分股，該指數相當於標普500指數。這個由25只私人房地產基金組成的組合，正式名稱爲NFI-Open End Diversified Core Equity（NFI-ODCE）指數，已有近半個世紀的歷史。該策略吸引了養老基金和註冊投資顧問，被視爲債券和股票之外的低風險投資方式。

然而，自2022年美聯儲開始將利率提高到二十年高點以來，Odyssey基金也被同樣的借貸成本上升、房價下跌和到期債務浪潮所波及。

全美房地產投資信託委員會（NCREIF）管理著Odyssey基金，該委員會不跟蹤贖回排隊情況，也不廣泛發佈其基金流動數據。然而，一位發言人表示，從2019年第一季度開始，這批基金在過去六個季度中的淨流量都爲負值，達到近190億美元。

根據Preqin截至6月初的數據，自2020年以來，以美國爲重點的房地產基金已經募集了近600億美元。Russell Investments的投資組合經理Adrianna Giesey表示，由於交易量減少給許多核心開放式基金的流動性帶來了壓力，贖回排隊中的投資者一直在收到“零星”的付款。

據CoStar Group的資本市場分析中國全國總監Chad Littell稱，美國大約有2400只商業房地產基金專注於五大主要物業類型，包括辦公室、工業、零售和酒店。大多數基金專注於核心策略以外的領域。CoStar和Preqin都不跟蹤贖回排隊情況，這使得難以確定整體贖回請求的規模。

不過，美聯儲轉向降息的預期可能會增強對該行業的信心，預計今年晚些時候會出現降息的情況。希望是更穩定的基準利率可以幫助確定房價是否已經找到底部。Green Street估計，截至5月，商業房地產價格全年上漲1%，但比2022年3月的峯值低21%。RCA的指數顯示，5月的價格同比下降了2.3%。

在公開市場上，道瓊斯房地產投資信託基金（Dow Jones Equity REIT XX:DJDBK）的股價在10月份觸底，此後一直處於復甦狀態。

“很難找到價格發現。”Russell Investments的Giesey說，指的是自美聯儲開始將政策利率提高到目前5.25%至5.5%區間以來美國房地產交易的急劇下降。在疫情期間，美聯儲的政策利率接近於零，而在過去十年的大部分時間裏，美聯儲的政策利率也接近歷史低點，而在這十年中，估計有4.7萬億美元的未償還房地產貸款大部分都是在這一時期發放的。

通常情況下，基金設立門檻時是這樣操作的：一個持有1億美元指數風險敞口的投資者可能會每季度提出1千萬美元的套現要求。然而，贖回限制意味著他們可能只能收回100萬美元。

“顯然，這是一個挑戰，”AEW私人股本集團的投資組合管理主管Sara Cassidy說。但是，雖然贖回限制可能令人沮喪，投資者也不希望基金通過出售戰略資產來滿足所有贖回請求，從而危及基金的安全。

當設立門檻時，投資者會緊張，通常會提出比他們預期收到的更多的季度贖回請求，這可能會造成現金逃離一個行業的非常難看的局面。

“我不認爲一切都很悲觀，”Cassidy補充說。除寫字樓外，其他商業地產領域的表現也不錯，如果投資者認爲價格接近底部，還有大量觀望資金可以投入。

“我不知道這是否能普遍解決所有人的問題，”Cassidy說。“但我不認爲所有人的投資組合都有問題。”