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5/23 美國公佈 4 月新屋銷售 68.3 萬戶(前 65.6 萬戶),年變動自 2022/2 後首度翻正至 11.78%(前 -7.21%),優於市場預期。成屋銷售 428 萬戶(前 443 萬戶),年變動 -23.16%(前 -22.14%)負值小幅擴大,但下滑主因為成屋市場缺少供給所致,1 ~ 4 月的供需數據皆出現自去年 Q4 低檔回穩跡象。
庫存方面,4 月成屋庫存仍然維持在歷史低檔的 104 萬戶(前 97 萬戶),成屋庫存月數 2.9 個月(前 2.6 個月)遠低於 NAR 認定的健康區間 4 ~ 6 個月。而成屋庫存不足使得買家逐漸由成屋市場轉往新屋市場,帶動 5 月新屋庫存、庫存月數回落至 2022/3 低點的 43.3 萬戶(前 43.2 萬戶)與 7.6 個月(前 7.6 個月),預計在成屋庫存短缺、新屋庫存持續消耗的背景下,房市短期立刻泡沫化機率低。
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美國 4 月的 新屋銷售 優於預期且為 2022/2 以來年增首度翻正,除反映 房貸利率 自去年底高檔回落外,成屋庫存的短缺也給予新屋需求支持,整體房市供需數據近 3 個月走勢也大致與新屋銷售相同,供給面的 新屋開工 420.8 萬戶(11 ~ 1 月平均 412.4 萬戶)、營建許可 433.5 萬戶(11 ~ 1 月平均 416.5 萬戶)、需求面的 成屋銷售 1326 萬戶(11 ~ 1 月平均 1215 萬戶)皆較 11 ~ 2 月好轉,出現初步止穩跡象,如前月短評所述,房市數據年增率有望隨基期快速下降,進入年增持續改善的築底階段。
而美國房屋數量佔比近 9 成的 成屋庫存,4 月仍然維持在歷史低檔的 104 萬戶(前 97 萬戶),成屋庫存月數 2.9 個月(前 2.6 個月)也遠低於 NAR 認定的健康區間 4 ~ 6 個月,顯示成屋市場出現供給不足的現象,成屋庫存不足除了支撐成屋房價外,也使得買家逐漸由成屋市場轉往新屋市場,修正相對過剩的新屋庫存,帶動 5 月新屋庫存、庫存月數回落至 2022/3 低點的 43.3 萬戶(前 43.2 萬戶)與 7.6 個月(前 7.6 個月)。成屋供給大致持平的背景下,預計成屋庫存短缺的狀況短期仍會存在,持續給予新屋庫存消耗動能並支撐新屋房價,房市立刻泡沫化機率較低。
展望美國房市供需基本面,聯準會是否於 Q2 暫停升息,給予止穩回升的房市需求下檔支撐將是後續關鍵,自房貸固定利率於 2022/11 觸頂回落後,Q1 成屋、新屋銷售皆出現明顯向上動能,房價也自低點反轉,顯示房貸利率仍為影響需求及短期房價的主要因素。預計聯準會在 6 或 7 月暫停升息後,美國房市需求難再如同去年快速升息階段,出現大幅下行的走勢。